台美租金收入課稅大不同－PART 1：列舉扣除費用差很大

台灣租賃所得計算

一樣的房租收入，在計算所得稅的時候，台灣與美國對於房租收入的認定方式卻大不相同。台灣綜合所得稅在認列租賃所得時，納稅義務人可以選擇下列其中一種方式來計算：列舉扣除明細，或是以43%費用率來計算。首先，根據國稅局的解釋，租賃所得可以採用列舉扣除方式計算，可扣除的費用是指因為租賃而產生的合理且必要的費用。國稅局列出可扣除項目包含有：房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。第二種方式則是採用43%費用率來計算課稅所得額。此種方式納稅義務人不需提出相關費用證明，租賃收入一律以扣除43%費用之後的餘額來核計，換句話說，納稅義務人申報的租賃所得為收入的57%。

舉例來說，A先生在一課稅年度得租金收入共有300萬新台幣，A先生採用43%費用率來計算租賃所得，那麼A先生需被課稅的租賃所得為171萬元，計算式為：300萬*57%。相對的，A先生如果能提出相關租賃費用證明，例如，A先生修繕該出租房屋花費150萬、支付該房的房屋稅及地價稅共5萬、支付銀行房貸利息共10萬，A先生可列舉的費用合計為165萬，A先生的租賃所得為135萬(300萬減165萬)。在此情況下，A先生採用列舉扣除方式來計算租賃所得較為划算。

美國租賃所得計算

相對於台灣可採用43%費用率計算租賃所得，美國則是一律用列舉扣除方式來認列所得。根據IRS規定，下列支出可以認列為租賃的費用，包含有：房貸利息費用、房屋稅、折舊、修繕費、水電費、保險費、合理的租房消耗品供給、管理費、以及因為管理出租房屋而產生的旅行費等。這些列舉費用的概念與上述台灣綜合所得稅可認列的租賃費用類似。

要注意的是，美國稅法明確指出房屋修繕或是翻修項目，若是能長期維持或增加房屋的效能、補強房屋結構、或擴增使用面積，則要認列為房屋的成本(costs)，加計原先房屋的取得成本，一起計算折舊費用，而不可以直接認列為費用(expenses)。這些要被視成本的項目包含有：管線系統、電氣系統、空調設備、電梯、自動手扶梯、消防和警報裝置、燃氣配送管線與設備、以及保全系統等。此外，擴建房屋樓層、補強房屋防震效能也是被視為房屋成本而非修繕費用。

舉例來說，B小姐在台灣有一棟房屋出租，2024年租金收入共為新台幣400萬，B小姐長期居住在美國，為了管理台灣的出租房屋，B小姐定期每三個月回台灣一次，今年B小姐往返台灣美國的機票費共計新台幣60萬元。B小姐為了提供更安全的住房條件，今年特地將房屋結構補強，以達到更好的耐震效果，為此Ｂ小姐共花費100萬元。該棟出租房屋的折舊費用為20萬，保險費用5萬元。B小姐在申報台灣綜合所得稅時，房屋收入若是用列舉扣除來計算，B小姐可認列的扣除額為125萬元(100萬+20萬+5萬)；相反的，B小姐若採用43%費用率計算租賃所得，則B小姐可認列的費用為172萬(400萬*43%)，因此，在申報台灣綜合所得稅時，B小姐應該採用43%費用率才划算。

相較之下，B小姐在申報她的美國所得稅時，可列舉扣除的費用共為新台幣85萬(60萬+20萬+5萬)，至於100萬元的結構補強開銷，則是認列為房屋成本，日後以折舊方式來攤銷。

台美房屋折舊年限差異

台灣與美國都可以將折舊費用認列為當年度的租賃收入扣除項目，但是，台美對於出租房屋的折舊年限規範不一樣。

美國對於境內的房屋折舊年限規定，若是住宅不動產(Residential properties )，以27.5年攤銷折舊，商用不動產(Commercial properties)則是以39年攤銷。若是美國境外的不動產，則視該境外不動產開始出租的年限而定。在2018年前出租的境外不動產以40年來攤銷折舊，2018年以後出租的境外不動產則是以30年來攤提折舊。

相對的，台灣的房屋折舊年限則是依照房屋耐用年限計算。根據國稅局公告的固定資產耐用年數表，鋼筋(骨)混凝土建造房屋折舊年限為50年，         房屋折舊年限則為35年。

不動產條件	折舊年數
美國	境內	住宅不動產	27.5
商用不動產	39
境外	2018年前出租	40
2018年後出租	30
台灣	鋼筋(骨)混凝土建造	50
加強磚造	35
磚構造	25