台美租金收入課稅大不同－PART 3：同一間房子自用、出租兩相宜，所得怎麼分攤?

在美國自用不動產中，有一種常見的情況是屋主將自己的房子部分出租、部分自用。例如，屋主平常居住於市區的自宅，屋主另外在度假海灘購置了一間房屋，屋主偶爾會在假日使用海濱小屋作為度假用，其餘時間屋主則將海濱小屋出租以收取租金。在這樣的情況下，海濱小屋的租金收入究竟要不要申報所得?如果需要申報，屋主可以申報哪些列舉扣除項目?

出租天數是否大於15天?

一間房屋若同時具有自住及出租的使用目的，如何申報租賃收入有許多細節值得留意。首先，是出租天數的限制。在一課稅年度中，如果房屋出租的天數小於15天，那麼，租金收入可以不需申報所得；相對的，房屋出租的相關費用也不能列舉扣除。如果出租天數大於15天，那麼租金收入就必須向IRS申報，而

相關的房屋費用或稅額，則可用列舉方式扣抵。這些費用或稅款，是依照出租與自用天數比例分攤計算。

計算使用面積

舉例來說，C先生在美國有一間海濱木屋，這間木屋共有三間獨立房間，每間獨立房間面積皆為30平方公尺，總面積合計為90平方公尺。C先生將其中一間房間出租，由於該屋位於熱門度假勝地，因此整年度皆順利出租。C先生則使用另外兩間房間作為自己的住處。根據上述，C先生須向IRS申報租金收入，因為出租的天數大於15天規範。相對的，C先生也可以將該房屋相關費用做為所得的列舉扣除。而認列扣除項目時，以房屋自用與出租面積比例來分攤各項費用。該木屋面積共90平方公尺，其中出租面積為30平方公尺，C先生自用的面積為60平方公尺，因此，出租的面積比例為1/3，自用的面積比例為2/3。

假設，該木屋全年度共發生以下收入與費用：

l   租金收入36,000元

l   水電瓦斯費3,000元

l   保險費3,000元

l   房屋稅9,000元

l   修繕費6,000元

l   折舊費15,000

C先生需填寫表格Schedule E(其他收入與損失)向IRS申報下列租金收入與扣除額。

租金收入	36,000
(減)	水電瓦斯費	1,000 (3,000*1/3)
	房屋保險費	1,000 (3,000*1/3)
	房屋稅	3,000 (9,000*1/3)
	修繕費	2,000 (6,000*1/3)
	折舊費	5,000 (15,000*1/3)
淨課稅所得   24,000

所得申報採用列舉扣除方式

讓我們再進一步討論C先生的例子。假設C先生申報所得稅是採列舉扣除方式，C先生需填寫表格Schedule A(列舉扣除額)向IRS申報個人列舉扣除項目與金額。做為比較，C先生的Schedule E與Schedule A將可分別認列以下扣除項目：

	Schedule E	Schedule A
水電瓦斯費	1,000 (3,000*1/3)	不能扣除
房屋保險費	1,000 (3,000*1/3)	不能扣除
房屋稅	3,000 (9,000*1/3)	6,000 (9,000*2/3)
修繕費	2,000 (6,000*1/3)	不能扣除
折舊費	5,000 (15,000*1/3)	不能扣除
合計扣除額	12,000	6,000

從上述表格中可以看到，有許多費用在計算租金收入時可以認列為扣除項目，但是在個人所得列舉申報時是不能扣除的，常見的項目包含有：水電瓦斯費、房屋保險費、修繕費、以及折舊費用。這是因為個人開支(例如：水電瓦斯費、保險費)是不可以用來扣除個人所得的；而修繕費應列為房屋的成本，日後若出售房屋時做為資本利得的減項，因此也不能當作個人所得的列舉扣除。此外，折舊費用僅限於出租的房屋(不論是部分出租或是整棟不動產出租)才可認列，所以，個人列舉扣除項目也不能申報房屋折舊費。

C先生該房屋所產生的相關費用當中，最後只有房屋稅可以全數扣除，其他項目僅能依照出租面積比例認列為租金收入的減項。

實際上，房屋課稅問題除了上述舉例的說明，往往還牽涉被動收入與損失，以及投資所得課稅等議題。納稅義務人在申報個人所得時，建議諮詢專業會計師，以了解更多稅務申報資訊。